Encadrement des loyers en zone tendue prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 : ce que ça change pour votre bail

Deux dispositifs à ne pas confondre : évolution du loyer et niveau du loyer

Beaucoup de locataires amalgament deux règles qui coexistent sans se substituer. La première, nationale, porte sur l'évolution du loyer : elle interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires ou lors d'un renouvellement au-delà du loyer précédent. La seconde, expérimentale et géographiquement limitée, fixe un plafond absolu au mètre carré calculé selon les loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, commenté par l'ANIL, reconduit uniquement le premier dispositif. Il prolonge d'un an le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, en vertu de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989.

À ne pas confondre avec la révision annuelle en cours de bail : l'indexation sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL), en application de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, autorise le bailleur à augmenter le loyer d'un locataire en place à hauteur de la variation de l'IRL. Ce mécanisme est distinct du gel à la relocation. Pour les logements classés F ou G au DPE, même cette révision IRL est interdite.

Pour savoir si votre commune est en zone tendue, le simulateur de service-public.fr répond en quelques secondes.

Ce que le décret du 20 juillet 2026 interdit concrètement

La règle posée par l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est la suivante : en zone tendue, lors d'un changement de locataire, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer effectivement appliqué au locataire sortant. Mais le mécanisme comporte une nuance importante, confirmée par l'ANIL : si aucune révision IRL n'a été pratiquée au cours des 12 mois précédant la relocation, le bailleur peut appliquer la variation de l'IRL au loyer précédent pour calculer le plafond.

Concrètement : Amira quitte son appartement bordelais le 15 juin 2026 après avoir payé 720 euros par mois. Aucune révision IRL n'a été pratiquée dans l'année écoulée. L'IRL a progressé de 2 % sur la période. Son propriétaire peut donc fixer le loyer du nouveau locataire à 720 x 1,02 = 734,40 euros au maximum, et non pas un montant librement choisi. Si une révision avait déjà été appliquée dans les 12 mois précédents, le loyer précédent brut (720 euros) aurait constitué le plafond absolu.

Deux conditions délimitent le champ d'application. La relocation doit intervenir moins de 18 mois après le départ du locataire précédent : au-delà, le propriétaire retrouve la liberté de fixer librement son loyer. Le bail doit porter sur une résidence principale, vide ou meublée, soumise à la loi de 1989, y compris le bail mobilité. Sont exclus les logements HLM, les logements conventionnés APL, ceux régis par la loi de 1948, les locations saisonnières et les résidences secondaires.

Cas particulier DPE F et G : aucune hausse possible, même en dehors des zones tendues

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un gel absolu des loyers pour les logements classés F ou G au DPE depuis le 24 août 2022. Ce gel vaut partout en France, à la relocation, au renouvellement et lors de la révision IRL annuelle. Aucune exception travaux ne permet d'y déroger. Les logements classés G sont par ailleurs interdits à la mise en location dans le cadre d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028.

Les trois exceptions qui permettent d'augmenter le loyer

Exception 1 : travaux importants réalisés depuis le dernier bail

Si le bailleur a effectué, depuis la conclusion du bail précédent ou depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité représentant au moins la moitié d'une année de loyer, il peut augmenter le nouveau loyer. La hausse annuelle ne peut toutefois pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC, selon le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017.

Exemple : Marc loue son appartement lyonnais 800 euros par mois, soit 9 600 euros par an. Il a réalisé 5 000 euros de travaux, montant supérieur au seuil requis (la moitié de 9 600 euros, soit 4 800 euros). La hausse maximale autorisée est de 15 % x 5 000 euros = 750 euros par an, soit 62,50 euros supplémentaires par mois, portant le loyer à 862,50 euros au maximum.

Exception 2 : loyer manifestement sous-évalué à la relocation

Lorsque le loyer précédent était nettement inférieur aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, le bailleur peut demander une hausse. Il faut distinguer deux situations selon la zone :

Dans les communes sans encadrement du niveau des loyers (la majorité des zones tendues), le bailleur peut se référer aux loyers empiriquement constatés dans le voisinage, à condition de produire au moins trois références de logements comparables, six dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants. La hausse est plafonnée à la moitié de la différence entre ce loyer de voisinage et le loyer précédemment pratiqué, conformément au décret n° 2017-1198.

Dans les communes soumises à l'encadrement du niveau des loyers (Paris, Bordeaux, Lyon, Montpellier...), ce ne sont pas des références de voisinage librement choisies qui servent de base, mais les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. La réévaluation est plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer de référence minoré (défini par l'arrêté) et le loyer précédent : le plafond est donc plus strict, et toute tentative de se référer à des loyers de marché hors arrêté préfectoral est inopposable au locataire.

Exception 3 : loyer manifestement sous-évalué au renouvellement

C'est l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui encadre ce cas. Le bailleur doit notifier sa proposition de hausse au moins 6 mois avant l'échéance du bail, en reproduisant intégralement les dispositions de l'article 17-2, en mentionnant le montant du nouveau loyer et en fournissant la liste des références locatives, à peine de nullité. Si le locataire ne répond pas ou est en désaccord 4 mois avant le terme, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission Départementale de Conciliation. Faute de saisine avant le terme, le contrat est reconduit aux conditions antérieures.

Paris, Bordeaux, Montpellier : le double plafonnement au m² et son avenir incertain

Dans les villes ayant adopté l'encadrement expérimental du niveau des loyers, fondé sur l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence médian augmenté de 20 %, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non du logement.

À Paris, un arrêté préfectoral fixe les loyers de référence applicables. Pour connaître le montant exact correspondant à votre adresse, les simulateurs de la Ville de Paris et de l'ANIL permettent une vérification par adresse. Le bail signé dans une commune soumise au plafonnement doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré : leur absence fragilise tout complément de loyer et ouvre la voie à une contestation immédiate.

Ce dispositif expire le 24 novembre 2026. Une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz a été adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture, mais le Sénat n'avait pas encore statué à la date de rédaction de cet article. La prolongation ne doit donc pas être tenue pour acquise. Si le dispositif expire sans prolongation, les nouvelles relocations dans ces villes redeviendraient libres de tout plafond au m², seul l'encadrement de l'évolution des loyers continuant de s'appliquer jusqu'au 31 juillet 2027.

Un loyer trop élevé : comment contester pas à pas

Étape 1 : vérifier et constituer votre dossier

Comparez votre loyer avec celui du précédent locataire. En zone tendue, le bailleur est légalement tenu de le mentionner dans le bail. Si cette mention est absente, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de communiquer ce montant sous 8 jours. Dans une ville soumise à l'encadrement du niveau, comparez aussi votre loyer au loyer de référence majoré via les simulateurs officiels.

Étape 2 : lettre de mise en demeure au bailleur

Fondée sur l'article 1344 du Code civil, cette lettre formalise votre contestation. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception. Formulation type :

« Je soussigné(e) [Prénom Nom], locataire du logement situé [adresse], vous mets en demeure de me communiquer le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire et, le cas échéant, de justifier la conformité du loyer actuellement pratiqué avec les dispositions de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026. À défaut de réponse sous 15 jours, je me réserve le droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation et, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection. »

Étape 3 : saisir la Commission Départementale de Conciliation

La procédure est gratuite, sans avocat obligatoire, par courrier recommandé adressé à la CDC de votre département. Joignez bail, échanges et justificatifs.

Délai critique : si vous contestez un complément de loyer dans une zone d'encadrement du niveau (Paris, Bordeaux, Lyon...), la saisine doit intervenir dans les 3 mois suivant la signature du bail, en application de l'article 17-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, tel qu'issu de l'article 140 de la loi ELAN. Passé ce délai, cette voie est fermée pour le complément de loyer.

Étape 4 : recours judiciaire et remboursement des trop-perçus

Sans accord à l'issue de la conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection dans les 3 mois suivant la réception de l'avis de la CDC, conformément à l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge peut ordonner la diminution du loyer, l'annulation du complément abusif et le remboursement des trop-perçus.

Sur ce dernier point, le délai de prescription pour réclamer le remboursement de loyers perçus en violation des règles d'encadrement est de 3 ans à compter de chaque versement contesté, en application de l'article 2224 du Code civil. Sur un bail de 3 ans avec un loyer surévalué de 80 euros par mois, cela représente jusqu'à 2 880 euros récupérables, sans compter les intérêts de retard.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il augmenter le loyer lors du renouvellement en zone tendue en 2026 ?

Non, sauf si le loyer actuel est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage (ou aux loyers de référence préfectoraux dans les villes concernées). La hausse est alors plafonnée à la moitié de l'écart. Le bailleur doit respecter un formalisme strict sous peine de nullité : notification 6 mois avant le terme, références locatives jointes, mention intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. En l'absence de ces conditions, le bail est reconduit aux mêmes conditions.

Le loyer précédent constitue-t-il un plafond absolu, ou peut-on l'actualiser avec l'IRL ?

Le loyer précédent est le plafond de base, mais si aucune révision IRL n'a été pratiquée dans les 12 mois précédant la relocation, le bailleur peut appliquer la variation de l'IRL à ce loyer pour calculer le loyer maximal du nouveau bail. Par exemple, un loyer précédent de 720 euros, avec un IRL en hausse de 2 % et aucune révision intervenue dans l'année, autorise un loyer maximal de 734,40 euros. Cette nuance, confirmée par l'ANIL, change concrètement ce qu'un bailleur peut réclamer.

Comment savoir si mon loyer dépasse le plafond légal à Paris, Bordeaux ou Montpellier ?

Rendez-vous sur le simulateur officiel de votre ville ou sur celui de l'ANIL. Saisissez le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Vous obtenez le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré. Si votre loyer hors charges dépasse ce plafond sans complément de loyer licite, il est en infraction. Vérifiez aussi que ces deux montants figurent bien dans votre bail : leur absence est un levier de contestation immédiat.

L'encadrement du niveau des loyers à Paris et Bordeaux va-t-il continuer après novembre 2026 ?

Ce n'est pas encore certain. L'expérimentation expire le 24 novembre 2026. La proposition de loi Echaniz, adoptée par l'Assemblée nationale en première lecture, prévoit une prolongation de deux ans, soit jusqu'à fin 2028. Le Sénat devait l'examiner à l'automne 2026 et le texte n'était pas encore adopté à la date de rédaction. Si vous signez un bail après le 24 novembre 2026 dans ces villes, vérifiez l'état d'avancement du texte avant de contester un loyer sur ce fondement.