Calculateur de capacité d’emprunt immobilier
Revenus, charges, taux, durée : le calculateur applique la règle d’endettement du Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les banques depuis 2022, et en déduit le capital que vous pouvez emprunter.
Mensualité maximale = 35 % des revenus nets − mensualités de crédits en cours (norme HCSF, assurance comprise). Le capital s’en déduit par la formule d’amortissement.
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Estimation fondée sur la norme HCSF. Chaque banque applique ses propres critères (reste à vivre, saut de charge, stabilité des revenus) : seule une offre de prêt engage.
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Questions fréquentes
Comprendre le calcul
La règle des 35 % est-elle une loi ?
C’est une décision du Haut Conseil de stabilité financière (décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021), juridiquement contraignante pour les banques depuis le 1er janvier 2022. Le taux d’effort — mensualités, assurance comprise, rapportées aux revenus — ne peut dépasser 35 %, et la durée 25 ans (27 ans avec différé).
Une banque peut-elle prêter au-delà de 35 % ?
Oui, dans une marge de flexibilité limitée à une part de sa production trimestrielle, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Un dossier avec un reste à vivre confortable peut en bénéficier, mais c’est l’exception, pas la règle.
Quels revenus la banque prend-elle en compte ?
Les salaires nets avant impôt et les revenus stables (pensions, BIC/BNC moyennés sur plusieurs années). Les revenus locatifs sont généralement pondérés à 70 % pour tenir compte des vacances et charges. Les primes exceptionnelles et heures supplémentaires irrégulières sont souvent écartées.
Fondement
Barèmes et sources officielles
Crédit immobilier — norme d’endettement HCSF
Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021
Depuis le 1er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière est juridiquement contraignante : le taux d'effort des emprunteurs ne peut dépasser 35 % des revenus (assurance emprunteur incluse) et la durée du crédit 25 ans (27 ans en cas de différé, type achat sur plan). Les banques peuvent déroger à ces critères pour une part limitée de leur production.
HCSF — economie.gouv.frTaux d’usure — plafond légal du coût du crédit
Article L314-6 du Code de la consommation
Le TAEG d'un prêt (taux nominal + assurance + frais) ne peut dépasser le taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France. Un prêt accordé au-delà de ce plafond est usuraire, ce qui constitue un délit.
Banque de France — Taux d’usure
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