Colocation : comment un colocataire peut se désolidariser du bail en partant

La clause de solidarité en colocation : de quoi parle-t-on exactement ?

Dans une colocation à bail unique, c'est-à-dire un seul contrat signé par tous les colocataires, le propriétaire insère le plus souvent une clause de solidarité. Concrètement, cela signifie que chaque colocataire est tenu de payer la totalité du loyer si les autres font défaut. Ce n'est pas une curiosité contractuelle : c'est la situation de la majorité des colocataires en France.

Attention, cette solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée dans le bail. Sans clause écrite, chaque colocataire n'est responsable que de sa quote-part, conformément à l'article 1310 du Code civil. Par ailleurs, si vous êtes dans une colocation à baux multiples (chaque colocataire a signé un bail individuel distinct), la clause de solidarité ne vous concerne pas du tout.

La solidarité s'applique aussi à la caution du colocataire. Le garant d'un colocataire sortant est libéré exactement au même moment que le colocataire lui-même, à la double condition que l'acte de cautionnement identifie expressément le colocataire concerné, sous peine de nullité.

Dans quel délai la solidarité du colocataire sortant prend-elle fin ?

L'article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, distingue deux situations.

Mécanisme A : le remplaçant entre au bail. Si un nouveau colocataire rejoint la colocation et que son entrée est formalisée par un avenant signé par toutes les parties (bailleur, colocataires restants, nouveau colocataire), la solidarité du sortant cesse à la date d'effet du congé. Pas un jour de plus. C'est la sortie la plus nette.

Mécanisme B : pas de remplaçant. Personne ne se présente, ou le bailleur refuse le profil proposé. Dans ce cas, la solidarité s'éteint automatiquement au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Ce délai de six mois est un plafond légal. Votre propriétaire ne peut pas contractuellement vous imposer une durée plus longue.

Un point souvent ignoré : le bailleur n'est pas tenu d'accepter le candidat remplaçant que vous lui soumettez. Il conserve un pouvoir d'appréciation sur le profil. Si le bailleur refuse, vous restez solidaire jusqu'au plafond de six mois, sans que ce refus constitue une faute à votre égard.

Désolidariser bail colocation départ : la procédure de congé à respecter

Le congé est le point de départ de tout. Sans congé régulièrement délivré, le délai de six mois ne court pas. Vous restez solidaire indéfiniment, comme si vous n'aviez pas bougé.

Étape 1 : rédiger le congé. La lettre doit indiquer clairement votre intention de quitter la colocation, la date souhaitée de départ et, si vous invoquez un préavis réduit, le motif précis (zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé).

Étape 2 : notifier le bailleur dans les formes. Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé se délivre par lettre recommandée avec avis de réception, par acte d'huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Étape 3 : respecter le préavis. Pour une location vide, le préavis est de trois mois. Il tombe à un mois en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi ou état de santé justifiant un changement de domicile. Le préavis court à compter de la réception de la lettre par le bailleur, pas de la date d'envoi. Pendant tout le préavis, vous restez tenu de payer votre part de loyer et de charges, sauf si le logement est réoccupé avant la fin du préavis avec l'accord du bailleur.

Étape 4 : trouver un remplaçant et formaliser l'avenant. Si vous voulez sortir du mécanisme de solidarité avant les six mois, c'est ici que tout se joue. Proposez un remplaçant solvable au bailleur, organisez la visite, et demandez la signature d'un avenant au bail. La date d'effet de cet avenant marque la fin immédiate de votre solidarité.

Étape 5 : régler le sort du dépôt de garantie. En bail unique, le dépôt de garantie est versé globalement et ne sera restitué qu'au départ du dernier colocataire. Le bailleur n'a aucune obligation de vous rembourser votre quote-part pendant le bail. Dans la pratique, le remplaçant vous verse directement sa part.

Si le bailleur refuse de signer l'avenant ou conteste la fin de solidarité, vous pouvez saisir l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour un conseil gratuit, puis la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.

Notre outil /resiliation/bail-logement vous permet de générer la lettre de congé adaptée à votre situation. Si vous êtes éligible au préavis réduit, consultez également /demandes/preavis-reduit-logement.

Deux cas concrets pour comprendre la fin de solidarité

Cas 1 : Inès, en zone non tendue, avec remplaçant. Inès partage un appartement vide à Lyon avec deux colocataires. Loyer total : 1 200 euros par mois. Le bail comporte une clause de solidarité. Elle envoie sa lettre recommandée le 5 mars, reçue par le bailleur le 7 mars. Son préavis de trois mois court donc jusqu'au 7 juin. Elle propose un remplaçant dès début avril. Le bailleur accepte le profil et signe l'avenant au bail le 2 mai. À partir du 7 juin (date d'effet du congé), la solidarité d'Inès cesse immédiatement, parce qu'un nouveau colocataire figure déjà au bail. Elle ne risque rien sur les loyers postérieurs à cette date, même si ses anciens colocataires cessaient de payer.

Cas 2 : Maxime, en zone tendue, sans remplaçant. Maxime loue un appartement meublé à Paris avec un colocataire. Le bail contient une clause de solidarité. Il est muté à Bordeaux et envoie sa LRAR le 14 avril, reçue le 16 avril. Grâce à la zone tendue, son préavis est d'un mois, avec son motif de mutation indiqué dans la lettre. La date d'effet du congé est donc le 16 mai. Aucun remplaçant ne se présente. La solidarité de Maxime durera au maximum jusqu'au 16 novembre (six mois après le 16 mai). Si son ancien colocataire ne paie pas le loyer entre le 16 mai et le 16 novembre, le propriétaire peut légalement se retourner contre Maxime. Après le 16 novembre, plus rien ne peut lui être reproché sur ce bail.

Les pièges à éviter absolument

Partir sans donner congé. C'est le piège le plus fréquent et le plus coûteux. Un départ sans congé régulièrement délivré ne déclenche pas le délai de six mois. Le colocataire reste pleinement solidaire, comme s'il n'était jamais parti. La solidarité perdure jusqu'à la fin du bail ou jusqu'à ce qu'un congé valide soit finalement déposé.

Croire que les baux signés avant le 27 mars 2014 sont protégés par la règle des six mois. La règle ALUR ne s'applique qu'aux baux conclus à partir du 27 mars 2014. Sur les anciens baux, la solidarité pouvait courir jusqu'à la fin du bail, soit potentiellement trois ans. Si vous êtes dans cette situation, vérifiez la date de signature de votre contrat.

Confondre la solidarité et le préavis. Ce sont deux obligations distinctes. Vous payez le loyer pendant le préavis parce que vous êtes encore locataire. Après le préavis, la solidarité prend le relais pour une durée maximale de six mois. Les deux se cumulent, ils ne se substituent pas l'un à l'autre.

Ne pas formaliser l'avenant. Un accord verbal du bailleur pour accepter un remplaçant ne suffit pas. Seul un avenant signé par toutes les parties déclenche la fin immédiate de la solidarité. Sans signature, vous restez dans le mécanisme des six mois.

Questions fréquentes

La clause de solidarité s'applique-t-elle si chaque colocataire a signé son propre bail ? Non. La clause de solidarité prévue par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que les colocations à bail unique. Si vous avez chacun signé un contrat individuel avec le propriétaire, vous n'êtes pas solidaire des impayés de vos colocataires.

Peut-on se désolidariser du bail colocation si le bailleur refuse de signer l'avenant avec le remplaçant ? Oui, mais vous ne pouvez pas forcer le bailleur à accepter le remplaçant proposé. En cas de refus, la solidarité s'éteint automatiquement au plus tard six mois après la date d'effet de votre congé. Si le refus vous semble abusif ou si le bailleur bloque la procédure, l'ADIL de votre département peut vous conseiller gratuitement, et la commission départementale de conciliation peut être saisie avant tout tribunal.

Mon garant reste-t-il engagé après mon départ de la colocation ? Non, à condition que l'acte de cautionnement l'identifie expressément comme garant de votre engagement spécifique. Il est libéré en même temps que vous : à l'entrée d'un remplaçant au bail, ou au plus tard six mois après la date d'effet de votre congé.

Que faire si mon ancien colocataire ne paie pas le loyer pendant les six mois de solidarité ? Le propriétaire peut légalement vous réclamer le montant impayé pendant cette période. Votre seul recours est alors de vous retourner contre votre ancien colocataire défaillant pour obtenir le remboursement de ce que vous auriez payé à sa place. Pour formaliser cette démarche, l'outil /demandes/mise-en-demeure peut vous aider à rédiger une lettre de mise en demeure.